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Ley 6040 de CABA explicada: qué exige sobre los tanques de agua y qué debe hacer el administrador
Desde fines de 2018, la Ley 6040 cambió las reglas para los tanques de agua de los edificios porteños: el eje ya no es limpiar cada seis meses por calendario, sino demostrar con un análisis anual que el agua que consumen los vecinos es apta. Acá va lo que todo administrador tiene que saber, sin lenguaje de abogado.
Qué cambió: del vaciado semestral al análisis anual
Hasta 2018 regía una norma de 1991 que obligaba a vaciar y limpiar los tanques cada seis meses, hubiera o no un problema. La Ley 6040 (publicada en el Boletín Oficial el 6 de diciembre de 2018) invirtió la lógica: lo obligatorio ahora es un análisis bacteriológico y físico-químico del agua al menos una vez por año, hecho por laboratorio. Si el agua está bien, el consorcio define su propio plan de limpieza; si está mal, hay que actuar de inmediato.
Ojo: esto no significa que limpiar dejó de ser necesario. La propia ley exige mantener los tanques en condiciones y desinfectarlos como mínimo una vez al año, y AySA sigue recomendando la limpieza cada seis meses en promedio. El análisis anual es el piso legal, no el techo del mantenimiento razonable.
La regla de los 15 días que ningún administrador quiere descubrir tarde
Si el análisis da que el agua no cumple los estándares de calidad, el consorcio tiene 15 días corridos para hacer la limpieza y desinfección completa del tanque, con una empresa registrada, y repetir el análisis. Es el escenario donde el administrador no puede demorarse: el plazo corre desde el resultado, y el incumplimiento expone al consorcio a multas que la normativa fija en unidades fijas (1.000 a 3.000 UF).
Por eso conviene calendarizar el análisis con margen: si se hace en cualquier mes del año y da mal, hay que tener una empresa que pueda entrar en dos semanas. Los que dejan el análisis para diciembre se encuentran con el plazo corriendo en pleno enero.
El plan de limpieza y el Libro de Actas
La ley pide que cada consorcio defina su plan de limpieza y desinfección de tanques y lo deje asentado en el Libro de Actas. En la práctica: una decisión de asamblea o del consejo que diga con qué frecuencia se limpia (anual como mínimo, semestral si se sigue la recomendación sanitaria), con qué empresa y quién guarda los certificados.
Ese registro es la mejor defensa del administrador: ante una inspección o un reclamo de un propietario, exhibe el plan, los certificados de cada servicio y los protocolos de análisis, y la discusión se termina.
Qué documentación exigir a la empresa
Tres papeles: el certificado de limpieza y desinfección (con fecha, dirección, tanques tratados, productos y datos de la empresa), el protocolo del análisis bacteriológico emitido por el laboratorio, y la constancia de que la empresa está inscripta en el registro correspondiente del GCBA con director técnico matriculado.
En Puralis entregamos certificado el mismo día del servicio, el protocolo del laboratorio en pocos días, y avisamos al administrador 30 días antes de cada vencimiento — el análisis anual nunca se pasa de fecha.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 6040 aplica a la Provincia de Buenos Aires?
No, es una ley de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En los partidos de Zona Norte rigen las ordenanzas de cada municipio, que en general mantienen esquemas de limpieza periódica con empresa habilitada. La recomendación sanitaria de AySA (limpieza cada 6 meses) aplica en toda su área de servicio.
¿Quién es el responsable si el edificio no cumple?
El consorcio, a través de su administrador, es el sujeto obligado: debe poder acreditar el análisis anual, el plan de limpieza asentado en el Libro de Actas y los certificados de cada servicio.
¿El análisis lo puede hacer cualquiera?
No: la muestra debe analizarla un laboratorio y el servicio de limpieza debe hacerlo una empresa registrada en el GCBA con director técnico. En Puralis tomamos la muestra en el mismo servicio.
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